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[住]加国业主须知: 物业管理及公寓投资的出租问题 [复制链接]

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离线Neil
 
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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2014-10-31
C XiSin  
物业管理的基本概念 :k.C|V!W  
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第一任房主: 也就是从开发商手中直接买房的首任业主,有时也称为原始业主(Original Owner)。 /N(Ol WEp  
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RDS(Rental Disclosure Statement):也就是开发商"出租声明"的简写,如果有那么一定会以Form J的形式附在开发商必须提供给买家的Disclosure Statement文件夹中,所以一般会直接称之为Form J。 >Sh"/3%q  
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Rental Bylaw: 物业小区条规(Strata Bylaw)中对于出租的具体条款,通常包括是否允许出租,可以同时出租的单位数,申请出租限制豁免的程序,违反该出租限制的惩罚措施等。 q6 Rr?  
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Rental Bylaw是如何通过的呢? 92K#xM/  
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开发商在卖掉第一间单位前,可以在法律规定范围内任意制定Strata Bylaw条款,这其中自然也可能包括Rental Bylaw;在卖掉第一间单位后第一次全体业主大会(AGM)前,对于出租限制的修改则必须通过3/4业主投票同意。在这个阶段,开发商手中还有大量未售出单位,3/4票通常还是很好获得的,因为开发商本身就是这些未售出物业的业主。 aY@st]p  
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从开发商在第一次全体物业大会(AGM)上将管理权移交到业委会的那一刻起,Rental Bylaw就只能由3/4与会业主投票通过才可。之所以有 Rental Bylaw的原因各不相同, 很多老式低层公寓或者城市屋都有出租限制,这与小区人员构成,平均年龄,还有基于小区保养维护的需要都有关系。 $P%b?Y/  
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当一个买家在准备买一间公寓或者城市屋之前,一定要问清楚该小区是否有出租限制,如果有,那么是否已经达到或者超过允许同时出租的数量。很多买家本来就是为了投资的目的买房,打算买了之后即可出租;就算你打算目前自住,今后如果工作和家庭情况有变化,可能也会不得不将房子出租,而作为抵还贷款的手段。因此无论你买此类物业的目的为何,都需要事先了解物业的Rental Bylaw。不要等到下了offer或者住了进去再后悔。 OQm-BL   
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那么Rental Bylaw有没有可能合法豁免呢? 当然可以,在以下情况Rental Bylaw不适用: s+yX82Y  
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(1) 家庭成员 a6fqtkZ x  
简而言之,如果你将物业出租给家人,无论是否收取租金,都不在Rental Bylaw的限制范围内,而且此类出租的单位不计算在小区已出租单位数额内,也就是说,家人不算租客自然你的单位不算出租。 /6@Wm? `DB  
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家庭成员包括:业主的配偶,(配偶的)父母,(配偶的)子女。 需要注意的是,如果你只有一个卧室,但是同时住了4个人以上,很可能违反了某些小区特别针对人口限制的Bylaw,例如,one bedroom只能最多住2人,twobedroom只能最多住4人等,所以你也要同时了解。 C~aNOe WR  
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(2)财务困难 Y^W.gGM  
可能一般华人朋友可能就不太了解。法律规定,如果业主有财务上的困难,例如低收入户,可以在向业委会书面申请的前提下,获得出租限制豁免。业委会不应不合理的拒绝申请。 D%k]D/  
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首先业主必须书面向业委会申请,而业委会必须在两周之内作出书面回复。如果业委会没有在法律规定的两周之内给业主回复或者做出安排,那么法律默认业主自动获得豁免。 {:r8X  
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其实对于财政困难的标准,分契物业法并没有明文规定,但是业主至少需要提供最近的报税单,还有每月工资收入证明和开销清单等。 或者要有足够的证据说明,物业,Rental Bylaw会造成个人财务上的雪上加霜。举例说明,如果一个业主钱全都拿来投资,或者购买各地的投资房,如果不出租这个单位就会造成现金流短缺。这个就不能算做财务困难。财政困难一定是无可避免,或者基于特殊事件导致。例如,很多时候漏水公寓和即将要大修的公寓每名业主需要付出好几万的维修费,房屋卖价下降导致无法正常卖出,业主大可以这个理由申请财务困难出租豁免。 atO/Tp  
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基于财务困难特别许可的出租豁免,也不计算在小区出租单位数量内,但是业委会将加以时间限制,通常是一年为期,一年期满前需要业主再次提出申请,而业委会将再次审核。因此业主最多也就是签一年的出租合同。这就是说,业主因为财务困难而获得的出租豁免,不是永久有效的。 v"dj%75O?e  
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(3) 房主同租客合住 Ohmi(s   
这个分契物业法没有规定,但是根据出租物业法的规定,只出租个别房间,而且房主同租客合住,也就是说所谓的RoomRental不算出租,因而也就不算在Rental Bylaw的限制之内。 nXuoRZ  
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以上三种情况大家都好理解,但还有一种情况是,开发商可以选择向主管部门注册了RDS也就是Form J,这样就导致全体或者部分业主可以无视Rental Bylaw的存在,而在相当长的时间内随意出租。并不是所有开发商都会注册Form J,这个通常和物业的类型以及开发商是否将该物业小区定位于投资物业有关。 #=B~} _  
w$5#jJX\  
在2010年1月1日之前,Form J上仅仅是简单注明"无限期保留所有单位"的出租权。如果您是从开发商手中买的房,而且开发商注册了Form J,那么作为第一任业主,你可以无视bylaw的出租限制而随意出租。但是从第一任房主手中买房的第二任房主就必须遵循bylaw的出租限制,因此对二手房主来将Form J废纸一张。 简而言之,2010年之前的 Form的有效期虽然大多是无限,但 Form J就如同一个透明玻璃罩,罩着的都是第一任业主,而二手三手的业主只能遵守后来通过的rental bylaw。 3d|n\!1r  
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如果开发商在2010年1月1日之后注册Form J,法律要求FormJ的有效期不可以是无限期。但这个可以是5年,99年,甚至999年。这个不是问题,最大的喜讯是,这个豁免权不仅仅局限于第一任业主,而是扩大到全体业主。也就是说,只要在Form J的有效期内,不管你是第几手业主,你都可以随便出租。 <MH| <hP  
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因此以下几个注意事项,希望买投资公寓的业主注意: 7VQk$im399  
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你要查看你手中的开发商提供的PDS文件夹中是否有RentalDisclosure Statement(Form J)。 aD,(mw-7r  
f}1R,N_fC  
你要注意看Form J的注册日期是2010年之前还是之后,这个差别很大。 +u:Q+PkM  
pK~K>8\  
你要看Form J的有效期。 Kqt,sJ  
_,JdL'[d  
如果你既不被Form J罩着,又不符合以上豁免的情况,是不是就没希望了呢?最后我们就要提醒下各位Rental Bylaw的生效条件了: KvrcO#-sL  
^SouA[  
(1)Rental Bylaw必须在田土厅(Land Title Office)注册才可生效,只是大会通过不代表正式生效; !@x'?+   
#D-L>7,jA  
(2)如果Rental Bylaw在田土厅注册前你已经有租客的,你的旧租客可以无限制的续租约,而无视新的出租限制; DxLN{g]B  
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(3)如果你的旧租客在Rental Bylaw生效后日后搬走了,法律规定你还会被自动获得1年的宽限期限,也就是说你还可以找新租客租一年,而为期一年的宽限生效日是从你旧租客搬走的那一天算起; ?u9JRXj%  
>=_Z\ wA  
(4)如果你一直都没有租客呢?你同样可以自动获得一年的宽限期,此时的一年宽限生效日是从Rental Bylaw注册之日开始,注意,不是从租客搬进来开始算的。 ZzuEw   
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